Giedrius Eidimtas: daugiabučio administravimo rinkoje dar yra „pilkų zonų“
2022.02.03
Specialiųjų tyrimų tarnyba (STT) viešai paskelbė atlikto daugiabučių namų administravimo veiklos tyrimo išvadas, kuriose teigiama, kad daugiabučių namų statytojams gali būti sudaromos sąlygos piktnaudžiauti paskiriant namo administratorius.
Tyrimo išvadose teigiama, kad Vilniuje ir Kaune apie 50 proc. daugiabučių nėra skelbiama informacija dėl jų administravimo. Nemažą dalį šių daugiabučių namų galimai administruoja įmonės, kurios susijusios su objekto statytojas ir paskirtos nesivadovaujant teisės aktais. Daugiabutį namą gali valdyti savininkų įsteigta bendrija arba savininkai pagal jungtinės veiklos sutartį, arba savivaldybės paskirtas administratorius.
Teisės aktai numato, jog pastačius ir įregistravus naują daugiabutį namą, yra duodamas 1 mėnesio laikotarpis per kurį butų savininkai turi įsteigti bendriją arba sudaryti namo jungtinės veiklos sutartį. Jeigu savininkai neišreiškia noro namą valdyti viena iš šių formų, tuomet statytojas turi raštu kreiptis į savivaldybę, kad ji teisės aktų nustatyta tvarka organizuotų konkursą dėl naujo administratoriaus paskyrimo.
Išvadose teigiama, jog STT išanalizavusi 2018–2021 metų laikotarpio Registrų centro, Vilniaus ir Kauno miesto savivaldybių duomenis, nustatė, kad Vilniaus mieste pastatyti (užbaigti) ir įregistruoti 308 daugiabučiai namai, tačiau iš jų dėl 141 daugiabučio namo neturima duomenų apie šių namų bendro naudojimo objektų administravimą. Kauno mieste 2018–2021 metais pastatyti (užbaigti) ir įregistruoti 107 daugiabučiai namai, tačiau iš jų dėl 48 daugiabučių namų neturima duomenų apie šių namų bendro naudojimo objektų administravimą.
Antikorupciniu požiūriu neigiamai vertinama tai, kad teisės aktai nenustato statytojams draudimo paslaugas ir darbus pirkti iš su administratoriais susijusių ūkio subjektų. Pirkdami paslaugas ir darbus iš su jais susijusių ūkio subjektų, administratoriai galimai neužtikrina konkurencingos kainos, gali būti neišreikalaujama iš paslaugų teikėjo (rangovo) tinkamos paslaugų ar darbų kokybės.
Norėdami pristatyti ir daugiabučius namus administruojančios įmonės poziciją, dalinamės vienos didžiausių gyvenamųjų pastatų administravimo ir priežiūros paslaugas didžiausiuose Lietuvos miestuose teikiančios įmonės „Civinity“ Lietuva ilgamečio vadovo Giedriaus Eidimto, ekspertinėmis įžvalgomis.
STT tyrimo išvados aktualios plačiajai visuomenės daliai
Pasirodžiusios tyrimo išvados aiškiai atspindi, kad administravimo rinkoje dar yra likę „pilkų zonų“, kurios kelia nesusipratimų ir iškreipia sąžiningos konkurencijos vaizdą. Pagrindinė problema išlieka – teisės aktų nesilaikymas.
Turbūt esate girdėję, kad daugiabutis namas nebūtinai gali būti įregistruotas, kaip gyvenamosios paskirties. Pasitaiko atvejų, kai namas iš išorės atrodo ir yra naudojamas kaip įprastas daugiabutis, tačiau dokumentuose objekto paskirtis nurodyta – poilsio arba kitos negyvenamosios paskirties patalpos. Ir formaliai, tokios paskirties objektai, nepatenka į daugiabučių gyvenamųjų namų reguliavimo sritį. Tokiu būdu atsiranda galimybė prižiūrėti namą, nesivadovaujant daugiabučių gyvenamųjų namų administravimo taisyklėmis ir išvengiant savivaldybės kontrolės.
Pasitaiko atvejų, kai statytojas pats parenka naujai pastatyto daugiabučio namo administratorių, nors jeigu namo statyba yra baigta – teisiškai negali to daryti. Gyventojai tokiame statytojo sprendimo priėmime nedalyvauja arba informaciją apie tai gauna tik pasirašydami pirkimo – pardavimo sutartį.
Jeigu daugiabučiui namui administravimo paslaugas teikia įmonė už savo veiklą atsiskaito statytojui, o ne gyventojams, kyla rizika ir patiems butų savininkams iš administratoriaus negauti reikiamos informacijos, o administratorius gali savo nuožiūra pateikti sąskaitas butų savininkams, neatsiskaitinėdamas už savo veiklą.
Tuomet atsiranda kita opi problema, savivaldybė tokio administratoriaus veiklos tinkamai nekontroliuoja, nes neturi informacijos apie jo veiklą tokiame objekte. Pasitaiko ir tokių situacijų, kad statytojo paskirtas administratorius gali būti linkęs veikti statytojo naudai ir vengti ginti butų savininkų interesus dėl garantiniu laikotarpiu atsiradusių statinio trūkumų.
Svarbu paminėti, jog daugiabutį namą butų savininkai gali valdyti pasirinkus vieną iš valdymo formų: įsteigus bendriją arba sudarius jungtinės veiklos sutartį, jeigu savininkai neišreiškė sprendimo daugiabutį namą valdyti viena iš šių formų, tuomet namo administratorius paskiriamas savivaldybės sprendimu.
Reguliavimo pakeitimo siūlymai
Manau, kad savivaldybės turėtų aktyviau dalyvauti administratoriaus paskyrimo procese. Šioje situacijoje matoma, jog savivaldybė laukia informacijos iš statytojų, tačiau nesulaukus jos numatytais terminais galėtų imtis griežtesnės kontrolės ir reikalauti statytojų pateikti reikiamą informaciją, o jos negavus – nedelsiant organizuoti balsavimą dėl administratoriaus paskyrimo. Sustiprinus kontrolę, statytojams nebebūtų sudaromos sąlygos piktnaudžiauti paskiriant daugiabučio namo administratorių, būtų labiau užtikrinti savininkų interesai, o tai skatintų sąžiningą konkurenciją, geresnę paslaugų kainą ir kokybę tarp administravimo paslaugas teikiančių įmonių.