Giedrius Eidimtas: Dzīvokļu pārvaldīšanas tirgū joprojām ir “pelēkās zonas”
2022.02.03
Lietuvas Republikas Īpašās izmeklēšanas dienests (STT) publiskojis daudzdzīvokļu namu pārvaldīšanas pētījuma secinājumus, kuros teikts, ka daudzdzīvokļu namu būvētāji var tikt ļaunprātīgi izmantoti namu pārvaldnieku iecelšanā.
Pētījumā konstatēts, ka Viļņā un Kauņā aptuveni 50 % daudzdzīvokļu māju nepublisko informāciju par ēkas pārvaldīšanu. Ievērojamu daļu no šīm daudzdzīvokļu ēkām, iespējams, apsaimnieko uzņēmumi, kas saistīti ar objekta būvnieku un iecelti, pārkāpjot likumu. Daudzdzīvokļu māju var apsaimniekot īpašnieku vai kopdarbības līguma ietvaros dibināta biedrība, vai pašvaldības iecelts pārvaldnieks.
Likumdošana nosaka, ka pēc jaunas daudzdzīvokļu mājas būvniecības un reģistrācijas tiek dots termiņš viens mēnesis, kura laikā dzīvokļu īpašniekiem jānodibina sabiedrība vai jānoslēdz kopības līgums par ēkas apsaimniekošanu. Ja īpašnieki neizsaka vēlmi māju apsaimniekot kādā no šīm formām, tad būvniekam tiesību aktos noteiktajā kārtībā rakstiski jāpiesakās pašvaldībā, lai rīkotu konkursu par jauna pārvaldnieka iecelšanu.
Secinājumos teikts, ka STT, analizējot Reģistru centra, Viļņas un Kauņas pilsētu pašvaldību datus par laika periodu no 2018. līdz 2021. gadam, konstatēja, ka Viļņā ir uzbūvētas (pabeigtas) un reģistrētas 308 daudzdzīvokļu mājas, bet 141 no tām nav uzrādīti dati par koplietošanas telpu apsaimniekošanu. Kauņā no 2018. līdz 2021. gadam uzbūvētas (pabeigtas) un reģistrētas 107 daudzdzīvokļu mājas, bet par 48 no tām nav pieejami dati par šo māju koplietošanas objektu apsaimniekošanu.
No pretkorupcijas skatu punkta raugoties, fakts, ka likumdošana neprasa būvniekiem iegādāties apdrošināšanas pakalpojumus un darbus no saimnieciskās darbības subjektiem, kas saistīti ar pārvaldīšanu, tiek vērtēta negatīvi. Iegādājoties pakalpojumus no saistītām personām, pārvaldnieki var nenodrošināt konkurētspējīgu cenu un no pakalpojuma sniedzēja (uzņēmēja) nevar prasīt nodrošināt atbilstošu pakalpojumu vai darbu kvalitāti.
Lai iepazīstinātu ar daudzdzīvokļu māju apsaimniekojošā uzņēmuma nostāju, dalāmies ar uzņēmuma “Civinity Lietuva”, kas ir viens no lielākajiem ēku uzturēšanas un apsaimniekošanas uzņēmumiem Lietuvas lielākajās pilsētās, ilggadējā vadītāja Giedriaus Eidimtas atziņām.
STT pētījuma atziņas ir aktuālas plašākai sabiedrībai
Pētījuma atziņas skaidri parāda, ka ēku apsaimniekošanas un administrēšanas tirgū joprojām ir palikušas “pelēkās zonas”, kas rada pārpratumus un deformē godīgas konkurences tēlu. Galvenā problēma joprojām ir noteikumu neievērošana.
Iespējams, esat dzirdējuši, ka daudzdzīvokļu ēka var nebūt reģistrēta kā dzīvojamā māja. Ir gadījumi, kad māja no ārpuses izskatās un tiek izmantota kā parasta daudzdzīvokļu māja, bet dokumentos ir norādīts objekta mērķis – atpūtas vai citas nedzīvojamās telpas. Un formāli šādi objekti neietilpst daudzdzīvokļu māju regulējuma sfērā. Tādā veidā māju iespējams uzturēt, neievērojot daudzdzīvokļu dzīvojamo māju apsaimniekošanas noteikumus un izvairoties no pašvaldības kontroles.
Ir gadījumi, kad jaunuzbūvētās daudzdzīvokļu mājas pārvaldnieku būvnieks izvēlas pats, lai gan, ja mājas celtniecība ir pabeigta, viņš to likumīgi nevar izdarīt. Iedzīvotāji šādā būvētāja lēmumā nepiedalās vai informāciju par to saņem, tikai parakstot pirkuma-pārdošanas līgumu.
Ja uzņēmums sniedz daudzdzīvokļu mājas administratīvos pakalpojumus, par savu darbību atbild būvētājs, nevis iedzīvotāji, pastāv risks, ka paši dzīvokļu īpašnieki nesaņems nepieciešamo informāciju no pārvaldnieka, un pārvaldnieks var iesniegt rēķinus dzīvokļu īpašniekiem, nemaksājot par savu darbību.
Tad rodas cita sensitīva problēma, pašvaldība pienācīgi nekontrolē šāda apsaimniekotāja darbību, jo tai nav informācijas par tā darbību šādā objektā. Pastāv arī situācijas, kad būvētāja ieceltais apsaimniekotājs sliecas rīkoties būvētājam par labu un izvairīties no dzīvokļu īpašnieku interešu aizstāvības ēkas defektu dēļ garantijas laikā.
Būtiski pieminēt, ka daudzdzīvokļu māju dzīvokļu īpašnieki var pārvaldīt, izvēloties kādu no pārvaldīšanas formām: nodibinot personālsabiedrības vai noslēdzot kopīgās darbības līgumu.
Priekšlikumi izmaiņām regulējumā
Uzskatu, ka pašvaldībām vajadzētu vairāk iesaistīties apsaimniekotāja iecelšanas procesā. Šajā situācijā ir skaidrs, ka pašvaldība gaida informāciju no būvniekiem, taču, to nesaņemot noteiktajos termiņos, tā varētu uzņemties stingrāku kontroli un prasīt no būvniekiem sniegt nepieciešamo informāciju, un, ja tā netiek saņemta, nekavējoties rīkot balsojumu. Kontroles pastiprināšana neļautu būvniekiem ļaunprātīgi izmantot daudzdzīvokļu mājas pārvaldnieka iecelšanu un labāk aizsargātu īpašnieku intereses, kas veicinātu godīgu konkurenci, labākas cenas un pakalpojumu kvalitāti starp administratīvo pakalpojumu sniedzējiem.